ความสำคัญของนักการเงิน และ Model Cash flow | www.zonepost.info 

ความสำคัญของนักการเงิน และ Model Cash flow

ลงประกาศเมื่อ 8 ม.ค. 2563 อัพเดทล่าสุด 8 ม.ค. 2563 11:10:53 น. เข้าชม 26 ครั้ง

รูปภาพประกาศ

รายละเอียดประกาศ


ธรรมชาติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็น ธุรกิจประเภท Project Base คือ ทำงานเป็นโครงการๆ ไป โดยมุ่งหวังกำไรสูงสุด และ ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคสูงสุด ในทุกโครงการ
 
ดังนั้นการวางแผนทางการเงิน (Set Up Financial Model) และ การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน(Cash flow Feasibility Study) จึงสำคัญมาก

หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121)

ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow


เพราะต้องการกำไรทั้งระยะสั้นและยาว เมื่อเจ้าของโครงการ เห็นที่ดินแปลงหนึ่ง และ คิดทำโครงการ การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินก็เริ่ม นักการเงินมีหน้าที่ รวบรวมข้อมูลทั้งหมด ทั้งจากฝ่ายจัดซื้อ ออกแบบ ก่อสร้าง (จำนวนทุน, สินเชื่อ, ต้นทุนที่ดิน, ต้นทุนก่อสร้าง, Specificationวัสดุ, Positioning สินค้า,จำนวนที่ทำได้) ทั้งจากฝ่ายขายและการตลาด (Market Research, Unit Size, Unit Price, Target Group, Market Plan, Sell Plan) และ นำมาวิเคราะห์ว่า โครงการนี้หากลงมือทำแล้ว จะมีผลตอบแทนทางการเงินคุ้มค่าแก่การลงทุนหรือไม่ และ วิเคราะห์ต่อไปอีกว่า ระหว่างดำเนินโครงการจะมีความอ่อนไหวกับปัจจัยที่มามีผลกระทบอย่างไรบ้าง  (Sensitivity Analysis) โดยเอาข้อมูลต่างๆมา Run Cash flow และ เลือกใช้ หรือ หา Ratio การเงินเพื่อประกอบการตัดสินใจ เช่น ค่า PB, DPB, NPV, Cash flow, Discounted Cash flow, IRR, WACC, BP, D/E, ROE, ROI, PI, EBIT, EBITDA เป็นต้น โดยเบื้องต้น Ratio ต่างๆมีความหมายและคำนวณได้ดังนี้

  • PB- Payback period คือ ระยะเวลาคืนทุน = จำนวนปีก่อนจะคุ้มทุน + (ต้นทุนคงเหลือปีนั้น/มูลค่า Cash flow ปีที่คุ้มทุน) หรือ DPB: Discount Payback period: วิธีระยะเวลาคืนทุนแบบคิดลด จะพิจารณาค่าของเงินที่แตกต่างตามเวลาด้วย
  • NPV-Net Present Value มูลค่าปัจจุบันของ Cash flow = CFปี1+ (CFปี1/ ((1+r)^1))+ (CFปี2/ ((1+r)^2))+ (CFปีn/ ((1+r)^n)) โดยที่ R คือ Return อัตราผลตอบแทน และ NPV >0 คือ มูลค่าปัจจุบันมากกว่าทุน NPV < 0 คือ น้อยกว่าทุน และ NPV=0 คือ มูลค่าเท่าทุน
  • IRR- Internal Rate of Return ประมาณการผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี ของโครงการ IRR=WACC คือ เท่าทุน IRR>WACC คือกำไร น่าลงทุน และ IRR < WACC คือ ขาดทุนไม่ควรลงทุน
  • WACC-Weighted Cost of Capital ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยของเงินทุน
  • BP Break-even Point จุดที่รายรับจากการขาย= รายจ่ายดำเนินงาน   เป็นตัวบอกความเสี่ยงการลงทุนจากยอดขาย
  • D/E Ratio หรือ Dept / Equity Ratio อัตราส่วน หนี้สินต่อทุน โดยที่ D/E≥2 ความเสี่ยงสูง, D/E≤1 ยิ่งดี
  • ROE Return On Equity อัตราผลตอบแทนต่อส่วนทุน = Net Profit/Equity
  • ROI Return On Investment อัตราผลตอบแทนต่อการลงทุน =Net Profit/ (Equity+Loan)
  • PI Profitability Index ดัชนีกำไร= รวมDiscounted Cash flow ตามจำนวนปี/Equity *PI ควรมากกว่า 1 เสมอ
  • EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) คือ กำไรก่อนหักดอกเบี้ยและภาษี หรือมีอีกชื่อเรียกหนึ่งว่า กำไรจากการดำเนินงาน (Operating Income) = Gross Profit-ต้นทุนขายและบริหาร
  • EBITDA (Earnings Before Interest Tax Depreciation and Amortization) กำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าใช้จ่ายตัดจ่าย= Gross Profit-ต้นทุนขายและบริหาร-ค่าเสื่อมราคา-ค่าใช้จ่ายตัดจำหน่าย
 
รวมถึงฉายภาพ สถานการณ์ต่างๆที่อาจเกิดขึ้น (Scenario)  และ แผน Exit Way ของโครงการและบริษัท ทั้งหมดนี้ เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจของผู้บริหาร ที่กล่าวมาเป็นเบื้องต้นที่นักการเงิน และ ผู้บริหารโครงการต้องทราบ 
 

แต่ชีวิตจริงยังมีผู้ประกอบการ และ นักการเงินหลายรายพลาดเอาที่ดินมาทำโครงการ Run Financial Feasibility โดยไม่ได้คำนวณต้นทุนที่ดินด้วยซ้ำ ขาดทุนตั้งแต่คิด Project บางรายทำแล้วกำไร แท้จริง ขาดทุนกำไรไปกว่าครึ่ง บางรายไม่เข้าใจธรรมชาติของธุรกิจว่าควรมี Cash flow ไหลเข้าออกอย่างไร ก็ทำให้หมุนเงิน หรือ ตัดสินใจทำสิ่งต่างๆผิดพลาดเสมอ ควรกำไรก็ขาดทุนซ้ำแล้วซ้ำเล่า และยังมีอีกไม่น้อยที่ไม่เล็งเห็นถึงความสำคัญของการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน รู้ตัวอีกที ก็ประสพความล้มเหลวทางการเงินแล้ว โชคดีหน่อยก็รอดแต่โดยโมเดลแล้วไปต่อลำบากครับ

Cr. ปราชญ์ อสังหาฯ

หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121)

แสดงความคิดเห็น

ประกาศอัพเดท

ให้เช่าเครื่องตัดคอนกรีต เครื่องสกัดคอนกรีต ติดต่อ นนท์ 089-6616557

(โฆษณาฟรี นนทบุรี) - อุตสาหกรรม เครื่องจักร ? เครื่องจักร 7 ก.พ. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 1 ครั้ง

ขายส่งสินค้า Lanko และกันซึม กันความร้อน ราคาส่ง ทั่วประเทศ

(โฆษณาฟรี นนทบุรี) - อสังหาริมทรัพย์ ? อื่นๆ 7 ก.พ. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 2 ครั้ง

แนะนำเว็บดูหนังเว็บใหม่ 2020 ดูหนังออนไลน์ไม่มีโฆษณาฟรี

(โฆษณาฟรี กรุงเทพมหานคร) - บันเทิง เพลง ดนตรี ? ภาพยนตร์ 28 ม.ค. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 6 ครั้ง

บริการ Google Ads การทำโฆษณาแบบ Pay Per Click (ค่าดำเนินการ PPC)

(โฆษณาฟรี กรุงเทพมหานคร) - ธุรกิจ งาน ? รับจ้างโพสต์ 4 พ.ค. 2562

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 95 ครั้ง

บริการโพสต์ประกาศทุกวันจันทร์ - ศุกร์ วันละ 100 เว็บ

(โฆษณาฟรี กรุงเทพมหานคร) - ธุรกิจ งาน ? รับจ้างโพสต์ 4 พ.ค. 2562

ราคา 3,000 บาท

เข้าชม 106 ครั้ง

www.คอกกั้นเด็ก.com จำหน่าย คอกกั้นเด็ก pvc หัดยืน หัดเดิน สำหรับเด็กเล็ก จัดส่งฟรีทั่วประเทศ โทร.0882526672

(โฆษณาฟรี กรุงเทพมหานคร) - แม่และเด็ก ? อื่นๆ 22 ส.ค. 2562

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 50 ครั้ง

สุทธิชัยคาร์ไบด์การช่าง จำหน่าย หินเพชรลับคมใบเลื่อยคาร์ไบด์และ ใบคัตเตอร์คาร์ไบด์และใบมีดคาร์ไบด์ และบริการลับคมมีดคาร์ไบด์, ลับคมดอกเร้าเตอร์, ลับคมใบคัตเตอร์

(โฆษณาฟรี กรุงเทพมหานคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักร ? อื่นๆ 24 ส.ค. 2562

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 19 ครั้ง

รับจัดงานอีเว้นท์ครบวงจร, รับจัดงานอีเว้นท์ระยอง, รับจัดงานพิธีเปิดโรงงาน, รับจัดงานพิธีเปิดบริษัท, ออแกไนซ์ระยอง ชลบุรี พัทยา ฉะเชิงเทรา ปราจีนบุรี กรุงเทพฯ และพื้นที่ใกล้เคียง คิดจะจัดงาน คิดถึง เก่งจัง อีเว้นท์ คุณนิล 098-345-9081

(โฆษณาฟรี กรุงเทพมหานคร) - ธุรกิจ งาน ? อื่นๆ 2 ก.ย. 2562

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 33 ครั้ง

www.รับโพสต์ขายอสังหาฯ.com รับโพสต์ขายอสังหาฯ, รับโพสต์เว็บอสังหาฯ, รับจ้างโพสต์อสังหาฯ, บริการโพสต์ขายอสังหาฯ, รับจ้างโพสต์เว็บอสังหาฯ

(โฆษณาฟรี กรุงเทพมหานคร) - ธุรกิจ งาน ? รับจ้างโพสต์ 7 ก.ย. 2562

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 20 ครั้ง

www.รับโพสต์ขายทาวน์เฮ้าส์.com รับโพสต์ขายทาวน์เฮ้าส์, รับโพสต์เว็บทาวน์เฮ้าส์, รับจ้างโพสต์ทาวน์เฮ้าส์, บริการโพสต์ขายทาวน์เฮ้าส์, รับจ้างโพสต์เว็บทาวน์เฮ้าส์

(โฆษณาฟรี กรุงเทพมหานคร) - ธุรกิจ งาน ? รับจ้างโพสต์ 7 ก.ย. 2562

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 20 ครั้ง

ราคา ไม่ระบุ

  • ผู้ลงประกาศ : Trebs
  • ความต้องการ : บริการ
  • สภาพสินค้า : ไม่ระบุ
  • วันที่ลงประกาศ : 8 ม.ค. 2563
  • อัพเดทล่าสุด : 8 ม.ค. 2563 11:10:53 น.
  • ที่อยู่ : ยานนาวา
  • จังหวัด : โฆษณาฟรี กรุงเทพมหานคร
  • เบอร์โทรศัพท์ : 22953171
  • Email : lek@trebs.ac.th